Si un élément touche toute l’industrie du développement immobilier, c’est bien les coûts de construction en augmentation constante. Que les promoteurs soient gouvernementaux ou privés, ils doivent donc tous tirer le maximum de chaque dollar investi.
Pour cette raison, le mode de réalisation en conception-construction (aussi appelée design-built) mérite d’être envisagé. Contrairement aux contrats traditionnels de conception-soumission-construction, la conception-construction offre aux développeurs de nombreux avantages et ajoute de la valeur à tout projet.
Un concept historique
Bien que largement considérée comme une méthode ayant pris de l’ampleur au Canada au cours de la dernière décennie du XXe siècle, le concept de conception-construction remonte à plusieurs siècles, à l’époque où il était appelé « maître d’œuvre », un service intégrant le savoir-faire de l’ingénieur, de l’architecte et de l’entrepreneur.
L’Institut canadien de design-construction définit la conception-construction comme « une source unique pour la conception et la construction, qui comprend un processus complet comprenant la planification, la conception et la construction nécessaires à la réalisation et à la finition d’une installation ou d’un autre type de projet ».
Fonctionnement de la conception-construction de bâtiment
Le fonctionnement est simple : le développeur passe un contrat avec une seule entité pour concevoir et construire un projet. Cette entité assume seule la responsabilité légale des deux aspects, à la différence de nombreuses entités disposant chacune de leur propre contrat dans le cadre du système conception-soumission-construction. La conception, la préparation des spécifications techniques détaillées et des dessins, les achats, la construction, les essais et la mise en service sont toutes des responsabilités auxquelles l’entrepreneur en conception-construction est tenu, tout en répondant aux exigences du développeur.
La beauté de la méthode conception-construction est qu’elle est souhaitable pour l’entrepreneur et le développeur. Pour les premiers, le système évite la « course vers le bas » inhérente au processus d’appel d’offres concurrentiel. En outre, le contractant a la possibilité d’apprendre pendant la phase de conception ce que le développeur souhaite exactement, ainsi que la taille du budget. Cela contraste nettement avec le fait de ne pas disposer de toutes les informations nécessaires pour effectuer une estimation en connaissance de cause. Dans un système d’enchère on peut perdre la soumission et avoir perdu beaucoup de temps et d’efforts, ou remporter la soumission en raison d’un prix plus bas pour ensuite essayer de gagner du temps et récupérer les coûts lors de la construction, ce qui conduit souvent à des conflits.
Respect des délais et du budget
Pour le développeur, l’énorme avantage du conception-construction est évidemment de n’avoir qu’une seule entité à gérer ce qui favorise une meilleure communication, de meilleures chances de forger une relation de confiance et donc beaucoup plus de chances d’être dans les délais et de respecter le budget.
Bien entendu, chaque contrat est à la hauteur du soin dont il a fait l’objet. Dans un document publié en 2017 sur le sujet, M. Helmut Johannsen, conseiller associé de Singleton Urquhart LLP, a présenté certaines des exigences dont devrait se prévaloir un contrat de conception-construction réussi ainsi que les écueils potentiels.
M. Johannsen a par exemple souligné qu’il était essentiel que le développeur et le contrat de conception-construction reconnaissent l’existence de « flux contractuels de risques et de responsabilités », ce qui a une incidence sur les imprévus, le prix du contrat et la décision de soumettre une proposition.
M. Johannsen a également noté que les facteurs suivants doivent être pris en compte pour déterminer si la conception-construction est la méthode de livraison appropriée : la rentabilité du projet, les tolérances au risque et les ressources du développeur, ainsi que la source et le type de financement.
Quels sont les risques?
En ce qui concerne les inconvénients potentiels d’un contrat de conception-construction, M. Johannsen cite « la perte de contrôle et la participation réduite des propriétaires à la conception », le « danger de voir la conception-construction devenir un concept de construction » et le « bassin limité de concepteurs-constructeurs qualifiés ». Encore une fois, des éléments qui peuvent tous être réglés efficacement avec une planification minutieuse et prévoyante.
Parmi les nombreuses recommandations contenues dans le Manuel de pratique de l’Institut canadien de design-construction (Document 115), il est notamment conseillé au développeur de retenir les services d’un conseiller technique ou d’un consultant indépendant, car dans un projet de conception-construction, le développeur n’a généralement pas de contact direct avec le consultant en design.
L’atténuation des risques que les développeurs peuvent et utilisent souvent dans les contrats de conception-construction comprend : des spécifications de performance claires et des dates clés, des garanties de performances exécutoires, la capacité d’inspecter, de tester et de rejeter et des clauses de modification de contrat qui exigent des procédures de notification strictes et définissent la vision du développeur quant aux extensions de calendrier raisonnables et aux compensations.
L’atténuation des risques pour les entrepreneurs comprend souvent des dispositions en cas de force majeure prévoyant une prolongation du délai et une indemnisation, une disposition prévoyant une indemnité et une prolongation des délais en cas de retard ou de perturbations indépendantes de la volonté du contractant et le respect de délais courts pour le paiement et l’examen des soumissions par le développeur.
La décision de livrer un projet par conception-construction dépend de l’objectif, de la complexité et du calendrier du projet. Cependant, pour sauver du temps et argent, la conception-construction continue de gagner en importance. On dit d’ailleurs que cette méthode prend de l’ampleur au même rythme au Canada qu’aux États-Unis, où le système est maintenant utilisé pour 40% des projets de construction non résidentiels, 80% de ceux-ci sont des projets militaires et 50% ont une valeur supérieure à 10 millions de dollars.
Qui plus est, même si les contrats de conception-construction définissent légalement les devoirs et les responsabilités de toutes les parties concernées, vous pouvez obtenir de l’aide pour rédiger ces contrats (ou pour déterminer si la méthode de conception-construction est la solution idéale) en contactant des institutions spécialisées. Le Design-Build Institute est une ressource incontournable, tout comme le Comité canadien des documents de construction qui propose des contrats types pour la conception-construction.
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